顾典视点 | 《民法典》来了，物业服务企业该何去何从？

随着城市化的发展，居民的生活水平得到了提高，为了满足小区公共服务要求，物业服务应运而生。民法典诞生后，在民法典的合同编中新增了物业服务合同的内容，面临新的法律法规，物业服务企业该如何避开法律的坑？又该如何维护自身的权益呢？结合下面几个小故事，顾典给物业服务企业的各位老板解读一下关于物业服务合同的新规定吧。

一、物业服务公司的承诺有效吗？ 

小王是某小区的业主，A物业公司为该小区提供物业服务，物业公司与该小区的业主委员会签订了物业服务合同。在物业服务合同到期前，A物业公司为了获取续签率，在每栋单位楼下的张贴栏张贴了一则告示： “物业维修电话××××××××，24小时内上门维修”。有一次，小王加班到晚上11点才回家，到家后小王刚打开灯，灯泡闪了几下就坏掉了，屋里漆黑一片。于是，小王就给物业公司打电话，要求物业公司前来维修。物业公司却说现在已经太晚了，要等明天上班了才能修。物业公司的承诺有用吗？

【顾典解答】根据《民法典》第938条第2款，“物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分”。根据上述规定A物业公司所作出的“24小时内上门维修”的服务承诺，是物业服务合同的组成部分，具有法律上的拘束力，物业公司应积极履行该义务。

【顾典提醒】物业服务公司在提供物业服务过程中，如果通过公开、公告的方式作出了有利于业主的服务承诺，请一定要记得遵守承诺。

二、业主不交物业费，物业服务公司可以断水断电吗？

小李是某小区的业主，B物业公司为该小区提供物业服务，物业公司与该小区的业主委员会签订了物业服务合同，在物业服务合同中有这么一条约定：“业主应当按照上述约定向物业公司缴纳物业管理费，若逾期不缴纳物业管理费的，物业公司有权采取断水、断电等方式处理，由此造成的后果由业主本人承担”。由于该物业服务合同是小区业主委员会与物业公司签订的，小李自己并没有合同，也不知晓该条款。有一次，小李在外地出差，回到家里发现自己的电动车停在小区里被人偷走了，物业也报警了并提供了相关监控资料配合警方破案，但小偷一直没有抓住。小李对此事一直耿耿于怀，到了交物业费的时候，小李一直拒绝支付物业管理费，物业公司便依据物业服务合同的约定对小李家采取了停水停电的措施。物业公司的做法对吗？

【顾典解答】根据《民法典》第944条第二款的规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”因此，物业公司与业主委员会签订的物业服务合同中约定的物业公司可以采取停水停电措施来催缴物业费的约定是无效的，物业公司也不得采取该种方式催缴物业费。

【顾典提醒】物业公司按照约定提供了物业服务，业主应当按照约定向物业公司支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

三、高空抛物的侵权案件中，物业服务公司要承担责任吗？

老张是某小区的业主，C物业公司为该小区提供物业服务。有一天，老张带着儿子在小区里玩，走到10号楼底下，老张的儿子突然被高空中掉下的一块瓷砖砸中了。老张赶紧报警，然后把儿子送往医院抢救，好在伤的不是很严重，老张的儿子很快就康复了。但是老张花费了不少医疗费，为了照顾儿子也耽误了不少工作，这“飞来横祸”给老张造成了不少的损失。经过公安调查得出结论，砸中老张儿子的瓷砖系10号楼外立面破裂，瓷砖脱落导致。为此，老张找到物业公司，要求物业公司予以赔偿。物业公司应该赔偿老张的损失吗？

【顾典解答】根据《民法典》第1254条的规定：“禁止从建筑物中抛掷物品……物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。“在上面的小故事中，物业公司对于建筑物应当采取必要的安全保障措施，比如定期检查建筑物外立面的老化程度，定期对建筑物进行维修保养。如果物业公司未履行安全保障义务，应当承担相应的侵权责任。

【顾典提醒】物业服务企业作为提供物业管理和物业服务的专业团队，对于“高空抛物”等事件要尽到提醒、教育等义务，对于建筑物可能存在高空坠物情形具有维修、防护、警示、保障等义务，比如定期对建筑物进行维修保养等。

《民法典》已经于2021年1月1日起开始实施，为了更好地运用《民法典》维护物业服务企业的合法权益，建议物业服务企业对企业内部的规章制度及物业服务合同等进行合法合规审查，方能在法律的海洋中扬帆远航！