视点丨IPO集体土地租赁问题解决之道

企业首发上市过程中，集体土地租赁问题时常出现。就现有审核实践来看，企业上市过程中涉及的集体土地租赁问题主要可分为两大类：

1、发行人租赁集体土地的合法合规性，租赁行为是否损害了集体组织及相关人员的合法权益；

2、集体土地上的权属瑕疵是否对公司造成不利影响。

（一）反馈问题：

公司报告期内养殖用地为流转的农业用地，请进一步明确租赁的总土地面积和尚未办理权证的土地面积。该等土地尚未办理土地权证，请说明没有权证对公司的影响。另外，请从土地属性，是否属于基本农田，流转土地的合规性等方面进一步描述土地租赁的合法合规性。

（二）答复简述：

1、发行人及其子公司承租土地的合法合规分析

发行人及其子公司依法以租赁方式流转的农村土地公司不属于基本农田，均已取得了所在地人民政府设施农用地的批复。

经核查，发行人及其子公司依法以租赁方式流转的农村土地均用于奶牛养殖，未改变土地的农业用途，发行人及其子公司已就所涉及的全部流转土地签署了《土地承包经营权流转合同》，虽对租赁期限的约定不符合《合同法》租赁期限最长不得超过20年之规定，但都已与承租方达成了《补充协议》，对超出部分均承 诺到期与将承租方续签《土地承包经营权流转合同》。该等合同均经有关乡(镇)政府见证或备案，相关村委会已取得承包土地农户书面授权。当地政府均已批准公司及其子公司租赁的土地作为设施农用地，发行人流转农村土地承包经营权用于奶牛养殖基地合法、合规。

2、发行人及其子公司使用的农业用地办理权证情况及对公司的影响

经核查，公司未办理土地所有权证的原因是当地政府职能部门核发证书的工作尚未完成，该等情形已均经土地所在地县级以上国土资源局出具《确认函》确认:目前土地登记造册工作已完成，权属证书尚未发放。

根据上述农业用地所在地县级国土资源局的用地文件、开具的确认函及土地所在地乡镇人民政府的证明，上述农业用地的出租方村集体组织均为发行人及其子公司承租土地的所有权人。发行人及其子公司与村委会签署的关于土地流转的相关合同也已经乡镇人民政府见证或备案，根据《土地管理法》第10条规定“农 民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”的规定，村委会与发行人及其子公司签署的关于土地流转的合同是有效的，不存在因未取得权利证书的瑕疵而导致合同被撤销或归于无效的风险。本所律师认为，发行人及其子公司租用的农业用地尚未办理权属证书的情形，对公司生产经营不构成影响。

（三）答复简析：

（1）针对承租房产的合法合规性问题，企业选择从土地性质及程序两方面论述其合法合规性，合同上存在的部分瑕疵也通过补充合同的形式予以补正；

（2）针对农业用地权证问题，企业选择如实披露其未取得权证的瑕疵事实，原因主要在于，发生未取得权证的瑕疵事实主要系当地政府程序尚未完结造成，且流转双方的合同并没有法律问题，属于有效合同，并不会对公司的生产经营造成影响。

（一）反馈问题：

2015 年 12 月，东莞智动力向实际控制人控制的东莞智维租赁厂房、 办公楼及宿舍，位于东莞市凤岗镇，面积为 21,352 平方米，租赁期限为 2015 年 12 月 1 日-2025 年 11 月 30 日。（3）请补充披露东莞智维土地及房产的取得、使用情况，尚未出租房产的使用计划，未取得土地、房产相关权属证书的原因及租赁的合法合规性;

（二）答复简述：

1、东莞智维土地及房产的取得、使用情况，尚未出租房产的使用计划。

东莞智维取得的土地为集体建设用地，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28 号)、《广东省集体建设用地使用权流转管理 办法》(广东省人民政府令第100号)和《东莞市集体建设用地使用权流转管 理办法》(东府令80号)，工商企业可以使用集体建设用地。

东莞智维的房产为在上述地块上的自建房产，截至本《补充法律意见书 (三)》出具之日，东莞智维尚未取得相关的房屋产权证书。

2、未取得土地、房产相关权属证书的原因及租赁的合法合规性

东莞智维已取得村民代表意见书、用地预审意见书(已失效)，尚需取得新的用地预审意见书、立项批复文件、《建设用地规划许可证》和规划红线图、经双方单位盖章认可的数字化测量地形红线图和宗地图等，在补办相应手续后方能取得上述集体土地使用权证。东莞智维房产由于其所属土地未取得集体土地使用权证，也未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，尚未取得房屋产权证书。

但律师认为，东莞智动力租赁厂房的产权虽存在瑕疵，但租赁关系并不存在纠纷或争议，如租赁期间届满，或在租赁期限内该等房产不能续租或者因其他不可抗力导致租赁合同无法正常履行，相关方已承诺承担可能发生的损失，故不会构成本次发行上市的实质性障碍。

3、上述租赁对发行人独立性的影响。

信达律师认为：东莞智动力对租赁房产具有优先租赁权，租赁房产短期内被拆迁额风险较小，且东莞智动力的规划产值相对于发行人的营业收入较小，若搬迁造成的损失相对较小，实际控制人承诺赔偿相应损失，因此对发行人独立性的影响较小。

（三）答复简析：

（1）针对承租房产的权证问题，企业选择如实披露未取得权证的瑕疵事实，原因主要在于租赁房产的规模产值相对于发行人的营业收入较小，而且公司实际控制人同时承诺赔偿损失，即使后续需要搬迁，对公司的影响也较小；

（2）针对租赁合法合规问题，企业选择将产权跟租赁关系分开论述，强调产权的瑕疵并不影响租赁关系的存在，并不会对发行上市造成实质性障碍。

通过上述案例，不难发现企业上市过程中涉及集体土地的问题集中在前文所述的两类问题。实践中，针对上述问题，企业只需：

（1）如该事项不会对公司上市造成实质性障碍的，首先应根据自身情况如实披露租赁集体土地情况，存在瑕疵的，还应对瑕疵的形成和存续的合法理由作出相应的解释；

（2）尽可能的取得租赁土地所在地村委会、政府、国土局相关证明文件，如村民代表意见书、用地预审意见书、立项批复文件、《建设用地规划许可证》和规划红线图等等；

（3）实际控制人出具相关承诺，相关承诺不仅应包括对该事项合法合规作出的必要的保证，对若涉及违规而造成损失的赔偿责任的承担更是承诺中更为重要的部分；

（4）中介机构发表相应意见，其发表的相应意见不应仅限于对原因进行解释，还应从多角度论述该事项对公司经营的影响。

集体土地租赁问题涉及面虽小，但现有审核实践中却经常出现。在IPO从严监管的背景下，企业及中介机构应该对这一问题给予足够的重视。

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